Você está lá, navegando na internet, e de repente encontra: um apartamento 30% abaixo do valor de mercado. O coração dispara. As possibilidades começam a pipocar na sua cabeça. Leilões de imóveis têm esse poder de nos fazer sonhar acordado.

Mas, antes de entrar de cabeça na emoção de um lance, você precisa agir como um piloto de avião: fazer um checklist de leilão de imóveis completo para garantir um voo seguro. Ignorar um item dessa lista pode fazer seu investimento dos sonhos se tornar um pesadelo.

Este não é um artigo para te assustar, mas sim para ser o seu copiloto. Use este checklist de leilão de imóveis prático para analisar qualquer oportunidade de leilão e tomar a decisão mais inteligente e segura possível.

Checklist de Riscos: Sua Análise Pré-Arremate em Leilão de Imóveis

☐ RISCOS LIGADOS AO IMÓVEL (A “Caixa-Preta”)

• [ ] Está Ocupado? Verifique no edital se o imóvel tem moradores. Se sim, saiba que a desocupação será sua responsabilidade. Isso pode levar tempo e custar caro com advogados.
• [ ] Foi Possível Visitar? Se não for possível visitar (o que é comum), você assume o risco do estado de conservação. Há risco de infiltrações, problemas elétricos, ou até mesmo depredação que as fotos não mostram.
• [ ] A Vaga de Garagem é Definida? Em muitos prédios antigos, a vaga de garagem não tem matrícula própria e pode ser “indeterminada” ou de uso comum. Verifique isso para não comprar um apartamento achando que tem uma vaga garantida, quando não tem.
• [ ] A Descrição Bate com a Realidade? Analise a localização no mapa, a planta (se houver) e compare com a matrícula do imóvel. Há casos raros de inconsistências graves na descrição.

☐ RISCOS LIGADOS ÀS DÍVIDAS (O “Sócio Oculto”)

• [ ] Quem Paga o IPTU Atrasado? Leia a cláusula do edital sobre débitos. Em leilões extrajudiciais, é muito comum que essa dívida passe para o arrematante. Consulte o site da prefeitura para saber o valor exato.
• [ ] E as Dívidas de Condomínio? Essa é uma das mais perigosas. Dívidas de condomínio acompanham o imóvel (propter rem). Se o edital não for claro sobre a quitação, você herdará o problema. Ligue para a administradora e confirme!
• [ ] Existem Outras Penhoras ou Processos? Analise a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro. Ela é o “histórico médico” da propriedade e mostrará se outros credores também estão de olho no bem.

☐ RISCOS LIGADOS AO PROCESSO (O “Labirinto de Papel”)

• [ ] O Edital Tem Ambiguidade? Um edital mal redigido é uma bandeira vermelha. Se uma cláusula parece confusa ou contraditória, fuja ou procure um especialista imediatamente.
• [ ] Existe Risco de Anulação? O antigo proprietário pode tentar anular o leilão na justiça, alegando alguma falha no processo. Um advogado pode analisar a solidez do processo judicial que levou o bem a leilão.
• [ ] Os Prazos de Pagamento São Realistas para Você? Geralmente, o pagamento do lance (ou de um sinal) deve ser feito em 24 ou 48 horas. Perder o prazo pode gerar multas pesadas e a perda do valor já pago.

☐ RISCOS LIGADOS AOS CUSTOS EXTRAS (A Ponta do Iceberg)

• [ ] Já Calculou a Comissão do Leiloeiro? Adicione 5% sobre o valor do seu lance. Este custo é sempre seu.
• [ ] E o Imposto de Transmissão (ITBI)? Coloque na conta cerca de 2% a 4% do valor do imóvel (depende do seu município) para pagar o imposto e transferir a propriedade para o seu nome.
• [ ] Custos de Cartório e Registro? Sim, também existem. Reserve um valor para o registro da Carta de Arrematação ou da Escritura na matrícula do imóvel.
• [ ] Orçou uma Possível Reforma? Mesmo que não possa visitar, tenha sempre uma reserva de caixa para imprevistos e reformas. É melhor ser pego de surpresa com dinheiro no bolso do que sem.
• [ ] E se Precisar de Advogado? Tenha uma reserva para honorários advocatícios, seja para a análise prévia ou para uma eventual ação de imissão na posse (desocupação).

Conclusão: Risco Calculado é Risco Controlado

Parece muita coisa? Sim, porque é. Um leilão é um negócio para profissionais ou para amadores extremamente bem preparados.

A boa notícia é que, ao checar cada item desta lista, você deixa de ser um apostador e se torna um investidor. Você transforma a incerteza em risco calculado e o risco calculado em uma oportunidade de ouro. Boa sorte e bons negócios!

Veja também: Guia Completo: Como Participar de um Leilão de Imóveis?