Arrematou um Imóvel em Leilão Judicial? Entenda Como o Provimento CNJ nº 188/2024 Pode te Proteger
Se você está pensando em participar de leilões judiciais para adquirir imóveis com valores mais acessíveis, é essencial entender como funciona a regularização da matrícula do imóvel após a arrematação. Em muitos casos, esses imóveis vêm com pendências como indisponibilidades judiciais, penhoras e outros ônus.
A boa notícia é que, em 2024, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) publicou o Provimento nº 188, trazendo regras mais claras e protetivas para os arrematantes. Neste artigo, você vai entender de forma simples:
- O que é o Provimento 188/2024;
- Como ele impacta quem compra imóveis em leilões;
- Quais os seus direitos como arrematante;
- Um estudo de caso prático.
O que é o Provimento CNJ nº 188/2024?
É uma norma do Conselho Nacional de Justiça que regulamenta o funcionamento da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), agora em sua versão 2.0. Essa central é usada por juízes e cartórios para registrar e cancelar indisponibilidades judiciais sobre imóveis, que impedem a sua venda ou transferência.
O ponto mais importante para você, arrematante, está no artigo 320-G, que diz:
“No caso de arrematação, alienação ou adjudicação, a autoridade judicial que determinou tais medidas deverá, expressamente, prever o cancelamento das demais constrições oriundas de outros processos, arcando o interessado com os emolumentos devidos.”
Tradução:
Se você comprar um imóvel em um leilão judicial, o juiz deve autorizar explicitamente o cancelamento de qualquer impedimento que esteja registrado na matrícula e que venha de outros processos. Isso facilita (e protege) o registro da propriedade em seu nome.
⚖️ Por que isso é importante para o comprador?
Imagine comprar um imóvel em leilão, pagar, mas descobrir que há diversas restrições na matrícula (como penhoras, bloqueios ou “indisponibilidades”) que impedem o registro no cartório. Antes do Provimento 188, isso exigia muitas vezes um processo judicial separado, o que significava tempo, dinheiro e frustração.
Agora, com a regra do CNJ, o próprio juiz que conduz o leilão deve determinar o cancelamento dessas restrições. E isso deve constar na sentença ou na Carta de Arrematação (documento essencial para registrar o imóvel em seu nome).
Veja também: Arrematei um Imóvel. E Agora? O Passo a Passo da Documentação
Estudo de Caso: João, o Arrematante
Vamos ao exemplo de João, que arrematou uma casa, em Uberlândia/MG, por R$ 280 mil em um leilão judicial. O imóvel estava com 5 averbações de indisponibilidade oriundas de ações de execução contra os antigos donos.
Situação comum: o cartório se recusa a registrar o imóvel em nome de João até que essas restrições sejam canceladas judicialmente.
O que foi feito?
- O advogado de João usou o art. 320-G do Provimento 188 para pedir ao juiz que autorizasse, expressamente, o cancelamento das indisponibilidades;
- Juntou a matrícula atualizada;
- O juiz deferiu o pedido e determinou ao cartório que cancelasse os registros diretamente;
- Em menos de 20 dias, o imóvel estava registrado no nome de João, livre de qualquer restrição anterior.
E quanto às dívidas de condomínio?
Essa também é uma dúvida comum. Muitos imóveis em leilão estão com dívidas condominiais acumuladas.
Mas atenção: conforme o art. 908, §1º do Código de Processo Civil, se o edital do leilão deixar claro, essas dívidas não são responsabilidade do comprador, pois se sub-rogam no valor pago no leilão. Ou seja, o dinheiro da arrematação é usado para quitar esses débitos.
➡️ Fique atento: se essa cláusula estiver no edital, o condomínio não poderá cobrar a dívida de você depois da compra. Ela será paga com o valor que foi arrecadado no próprio leilão.
Dicas práticas para compradores em leilão
- Leia atentamente o edital do leilão, principalmente sobre responsabilidade por dívidas condominiais, IPTU e ocupação;
- Solicite uma certidão de matrícula atualizada do imóvel, para ver se há penhoras ou indisponibilidades;
- Antes de arrematar, peça ao advogado para entrar nos processos que geraram as indisponibilidades, e que faça uma analise para não ter outros problemas após a arrematação, como por exemplo, o imóvel já ter sido arrematado em outro leilão.
- Após arrematar, peça ao seu advogado que requeira ao juiz a expedição da carta de arrematação com cláusula expressa de cancelamento das indisponibilidades (com base no Provimento 188);
📎 Conclusão
O Provimento CNJ nº 188/2024 veio para dar mais segurança a quem compra imóveis em leilão judicial. Ele obriga os juízes a determinarem o cancelamento de restrições que possam impedir o registro da propriedade no nome do arrematante.
Se você está pensando em comprar um imóvel judicial, informe-se, consulte um advogado de confiança e exija seus direitos. Com conhecimento e planejamento, é possível adquirir bons imóveis, com segurança e economia.
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